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新政吹暖京城楼市 超七成房源调高挂牌价
2022-06-15

2月19日,财政部、国税总局、住建部联合发布通知,自2016年2月22日起,调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。尽管北京为代表的一线城市暂不实施其中部分优惠政策,但依然不影响一线市场楼市的火热。在政策的整体宽松氛围发酵下,北京楼市在春节长假之后迅速走热,记者调查发现,春节刚过,二手房市场就沸腾起来,经纪人忙带客看房,业主忙涨价,购房者忙抢房,政策新规刺激中端改善型项目蓄力入市。

□二手房

超七成房源调高挂牌价

链家的统计显示,节后调价房源中,上调价格的占比达73.8%,而去年节后第一周还不到三成。

记者在调查中发现,不少区域的房源挂牌价格较节前都有所提升,大部分的涨幅在1000元/平方米左右。“节后调高价格的非常多,调价的幅度主要看小区情况,次新房涨幅高于老房子。”西红门附近一家中介的经纪人说。

虽然业主调高了价格,但是不少购房者订房速度超过节前,成交周期缩短。“节前客户看房的时候有观望的有犹豫的,但节后利索很多,看了几次就定了,主要还是楼市宽松的政策给了他们信心。”通州梨园一家中介门店的经纪人告诉记者。

想以小换大实现改善需求的小张(化名)从初八开始就在看房,遗憾的是,他想看的好几套房都被中介告知,业主暂时不方便看房。小张猜测,其实业主都是在中介挂牌放着看看价格,试探市场,并不诚意卖房,还是想等着涨价。

根据链家研究院统计,2月第三周北京市二手住宅共成交5876套,较春节前一周上升80.1%。该周为春节假期后第一周,单周网签量大幅回升,预计未来几周将逐渐恢复至节前正常水平。从链家实际成交量来看,该周实际成交量较节前一周上升145.3%。

在价格方面,上述统计显示,2月第三周,北京市二手住宅成交均价为36956元/平方米,环比下降2.2%。值得一提的是,成交均价波动主要由结构性因素引起,从各城区成交量占比来看,中心城区(东城、西城)成交量占比为7.9%,较节前一周下降0.4个百分点;近郊区(昌平、顺义、通州、大兴)成交量占比为27.2%,较节前一周上升1.7个百分点。这种结构上的变化在一定程度上拉低了全市成交均价。

“刨除结构性因素影响,节后一周北京二手住宅仍呈现出上涨趋势,首先,节后一周议价空间仅1.7%,较1月同期减少0.3个百分点;其次,调价房源中,上调占比达73.8%,而去年节后第一周还不到三成。”链家研究院李巧玲表示。

另据链家统计,二手房各项指标显示春节后市场延续了节前的热度,持续维持在量价齐高的状态。在经过一个长假之后,购房热情没有降温,反而在节后出现了集中释放和上涨。李巧玲称,从供需情况看,春节后一周新增房客源量均大幅上涨超过节前,在短期内会形成较大规模成交,预计到3月份仍会是二手房的交易高峰期。

□新房

新规刺激中端改善型项目入市

经历了1月和2月的供应低迷,2016年北京楼市销售季有望在3月正式开启。记者从北京多个项目了解到,春节假后,虽然项目没有大的销售动作,但是项目内部,正在结合今年销售任务,分析今年市场、政策特点,密集制订推盘计划,预计在3月之后,北京新房将迎来一波入市小高峰。

2月19日三部委联合发布关于契税与营业税的新规共计三条,其中适用于北京的仅契税第一条,即“对个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。”从这条表述来看,以往“普通住房”的说法已不复存在,取而代之的是更大范围的“住房”一词。

亚豪机构市场总监郭毅认为,这一契税征收范围表述的变更,在已全城豪宅化的北京住宅市场来说,对于“卖一买一”的改善型家庭来说作用相对更大。

由于北京近年来房价的上涨势头,大量项目已突破“普通住房”的标准,按照2014年9月公布的北京普通住房认定标准,2015年北京成交55321套纯商品住宅中(扣除保障房、自住房、商住),各环线区间超过普通住宅单价标准的共15660套,如果这些非普通住房均为家庭唯一住房的话,这部分购房者按照即将执行的契税新政,将由此前需缴纳的总房款3%的契税,降至最低1%的契税。

郭毅表示,新政对于总价控制合理的首次改善型项目更为有利,而对高端豪宅以及远郊刚需盘而言,前者由于资金能力对于契税减免的反应较小,且购房者多非首次置业,而远郊项目价格区间原本就在“普通住房”标准之内,因此契税调整对于这两端市场的影响较小。

在3月预计入市项目当中,地处四五环之间的改善型住宅项目多达6个。尽管政策宽松,不过房企对于定价还是相对谨慎,南五环某在售项目销售负责人表示:“新一期入市产品价格只是微涨,毕竟,今年北京新房楼市高端产品太多,竞争将空前激烈,作为老项目,我们采取微涨的方式希望实现快速消化,避免与后续入市的纯新项目产生直接竞争。”

□预测

后续宽松政策将继续频繁出现

自2014年中国楼市进入新一轮扩张周期以来,无论中央还是地方,救市政策频出,虽然日前出台的利好政策继续绕开了一线城市,不少业内人士认为,这些政策对一线城市的心理影响依然比较大。同时,业内普遍预计,后续针对房地产的政策依然会频繁出现。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,预计两会前后各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策,整体来看,房地产市场有望在一季度迎接一轮密集的政策宽松。

在刚刚过去的2015年,楼市政策从逐步放松向全面利好转变,在“稳定住房消费”的大方针指导下,从全国到地方的各类托市政策轮番出台,“3·30新政”引发二手房市场井喷,“9·30新政”令年末市场暖冬再现。虽然销售情况表现良好,但房地产市场自身依然存在严峻的库存问题。化解库存从而成为年末中央高层关注的焦点,也料将成为下个年度政策制定的核心目标。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,此次购房减税政策对楼市带来极大利好,一方面降低了一线城市大户型非普通住宅交易契税,使购房成本减少,有利于改善型购房需求持续释放;另一方面,针对非一线城市的契税和营业税的减免,将有利于降低购房成本,增加购房需求,加快房产流通,加快库存去化,降低库存量较大的三四线城市的楼市风险。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,其中第五步,是去年11月中央提出化解房地产库存,其后12月的中央经济工作会议,进一步进行部署,其后多部委及地方政府,陆续出台具体政策。杨红旭预计,政策的第五步将会延续至二季度,届时,部委层面的政策空间已不大,主要是地方政府继续出台政策,尤其是农民进城购房,是去库存的重头戏,将由各地政府主导,负主要责任。

救市政策持续多久、如何发力?

对于未来楼市可能继续出现的政策方向和具体措施,张大伟认为,经济缺乏动力,导致房地产依然是最重要的引擎,房地产新常态下,需求上涨乏力,这种情况下,楼市各地市场分化,因城施策将成为未来房地产刺激的主流。

胡景晖表示,2015年3·30新政之后的一系列楼市利好政策都是货币政策,但从去年四季度开始,货币政策对楼市刺激的边际效应在逐步减弱,市场也在逐步降温,所以2016年初,中央重启财税政策。由此可以预见:财税政策和货币政策双管齐下,将成为未来促进房产流通、加快结构调整、加速库存去化、促进楼市繁荣的主要政策方向。

同时,胡景晖认为,未来的楼市政策还可从以下方面进行考虑:一线城市虽不存在去新房库存问题,但也应促进二手房流转,进一步减税;除了降低契税和营业税之外,个税也应减免,所以未来减税还有空间;此外,原则上应该增加持有环节税收,特别是针对空置房产的税收,尽可能减少交易环节税收,加快房产流通,促进楼市繁荣。

而在杨红旭看来,2014年以来这轮扩张型房地产调控,救市政策频出,到底能延续多久,政策还有多少,也与经济面有关,中国经济稳增长需要房地产继续发挥支柱作用,经济企稳后,对楼市的依赖会略有降低。

杨红旭预计,这轮扩张型调控,至少还将持续二三年。不过,由于一线城市房价涨幅偏大,未来半年至一年,预计个别城市将收缩政策,但这并不影响全国政策总体宽松的大局。毕竟,三四线城市去库存的国家级重要任务,不可能在2016年一年内搞定,预计需要3-5年,才有实质性改善。

京华时报记者 邢飞 桂瑰 潘秀林